Liti condominiali: come affrontare le dispute condominiali e a chi rivolgersi

Purtroppo andare d’accordo all’interno di un condominio non sempre è possibile, infatti secondo le liti condominiali sono in forte crescita in tutta Italia, a causa spesso della mancanza di mediazione e di tolleranza da parte dei condomini e dell’amministratore. Piccole diatribe come i rumori molesti, la presenza di animali domestici indisciplinati o la ripartizione delle spese condominiali possono portare a scontri piuttosto violenti, finendo in cause civili o in situazioni estreme anche penali. Vediamo quali sono le principali motivazioni delle liti condominiali e a chi rivolgersi per affrontarle.

Ritardo nel pagamento delle spese condominiali

Una delle cause in assoluto più frequenti per le liti condominiali sono i ritardi di alcuni inquilini nel pagamento delle rate condominiali, un contrattempo che spesso porta a disservizi, aumento degli interessi passivi e discussioni nelle assemblee di condominio. Secondo quanto riportato dall’ANACI, l’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari, la Corte di Cassazione ha stabilito tramite la sentenza n. 10929 del 18 maggio 2011 l’impossibilità per i condomini di addebitare penali o costi di mora per i condomini morosi in ritardo con i pagamenti.

Tale delibera è arrivata dopo una lunga serie di reclami e di ingiunzioni condominiali verso i condomini morosi, che tuttavia sono sempre riusciti ad annullare la sentenza in appello. La Cassazione ha ribadito quindi come la possibilità di prevedere penali e interessi di mora per i condomini debba essere votata all’unanimità nell’assemblea condominiale, altrimenti ogni futura azione legale sarà da ritenersi nulla. In questo modo ogni ricorso verso gli inquilini morosi è una causa persa, poiché verrà continuamente rigettato da parte delle autorità giudiziali.

Molestie e diffamazioni condominiali

Tra le motivazioni che portano alla nascita delle liti condominiali, spesso molto accese, ci sono questioni legate alla diffamazione e alle molestie condominiali. Il Codice Civile prevede delle sanzioni pecuniarie, fino alla reclusione per i casi più gravi, per le persone riconosciute colpevoli di tali reati, tuttavia il confine tra il lecito e l’illecito è piuttosto labile. Inveire contro un altro condominio, inviare lettere d’accusa all’amministratore di condominio oppure assumere dei comportamenti lesivi dell’altrui dignità non sempre sono azioni legalmente perseguibili.

Ad esempio per quanto riguarda il reato di diffamazione è necessario che l’amministratore o i condomini rechino un danno diretto a un altro inquilino, come successo per l’affissione dei nomi dei condomini morosi nella bacheca condominiale. Le molestie invece sono collegate al comportamento degli inquilini dello stabile condominiale, ad esempio violando la privacy o la proprietà privata degli altri condomini. La legge in questi casi prevede un’ammenda fino a 516 euro, oltre all’arresto fino a 6 mesi per i casi più gravi.

Stalking condominiale

Qualora uno o più condomini dovessero assumere comportanti lesivi e ripetuti verso altri inquilini, si potrebbe chiamare in causa il reato di stalking condominiale. Si tratta di un reato di tipo persecutorio, operato nei confronti dei propri vicini di casa, attraverso atti che ledono l’altrui dignità e libertà. Entrato a far parte del Codice Penale recentemente, tramite l’art. 612 bis, lo stalking condominiale serve a proteggere gli inquilini contro azioni moleste prolungate nel tempo.

Ad esempio questo reato è imputabile per le molestie sessuali, le ingiurie diffamatorie per razza, sesso o religione, per comportamenti di tipo persecutivo come lo spiare gli altri condomini, oppure per le minacce espresse con regolarità. Ovviamente è necessario dimostrare la veridicità di tali atti, fornendo delle prove concrete tramite testimonianze oppure anche soltanto attraverso la propria dichiarazione, purché giudicata credibile dal giudice.

Tra le sanzioni previste dalla legge c’è l’impedimento per il reo di frequentare alcuni luoghi comuni all’interno del condominio, oppure di avvicinarsi a una certa distanza dalla persona offesa, mentre non è possibile allontanare il colpevole di stalking dal condominio, rappresentando esso il proprio domicilio. Per maggiori dettagli sullo stalking condominiale la sentenza di riferimento è la n. 26878/2016 della Corte di Cassazione.

Liti condominiali attive e passive

Per capire meglio le liti condominiali bisogna fare una differenza tra quelle attive e passive. Le prime sono le azioni giudiziali intraprese direttamente dal condominio, rappresentato in fase giudiziale dall’amministratore di condominio e supportato dall’assemblea condominiale, mentre le seconde sono riferibili a procedimenti che chiamano in causa il condominio. Secondo le disposizioni di legge in materia infatti l’amministratore può condurre azioni legali contro gli altri condomini.

Nel secondo caso, quando è il condominio ad essere colpito da un’azione legale, i procedimenti riguardano le dispute sulle aree comuni dello stabile condominiale. Anche in questo caso l’amministratore può convocare un’assemblea straordinaria, per far decidere ai condomini la posizione da seguire relativamente alla causa giudiziale. Invece per le domande legali contro parti non comuni dell’edificio esistono delle limitazioni alla chiamata in causa dell’amministratore, che non sempre è tenuto a rispondere come parte in causa nel procedimento.

Contestazioni del decreto ingiuntivo

Le liti condominiali avvengono principalmente su problemi legati ai pagamenti delle spese condominiali. In tal senso è utile ricordare che l’amministratore può eseguire un’azione legale contro i condomini morosi, attraverso l’emissione di un decreto ingiuntivo che obblighi l’inquilino inadempiente a versare l’importo dovuto. Chi non è d’accordo con le delibere condominiali può comunque decidere di impugnare la delibera, purché tale procedimento avvenga entro 30 giorni dalla data della riunione.

Purtroppo spesso le contestazioni del decreto ingiuntivo vengono annullate a causa del ritardo nella presentazione della domanda. La legge infatti indica in 30 giorni la scadenza per l’impugnazione della delibera condominiale, mentre i giorni per la contestazione del decreto ingiuntivo sono complessivamente 40. In questi casi è necessario quindi non perdere tempo, provvedendo immediatamente a un’azione legale contestativa.

Infrazioni del regolamento condominiale

Un’altra fonte molto comune di lite condominiale è la violazione delle regole che riguardano le aree comuni dello stabile. Ad esempio possono crearsi situazioni litigiose per un’auto in più parcheggiata nel cortile condominiale, per l’imbrattamento delle scale o dell’ascensore oppure per il deposito di biciclette e scooter all’interno di aree comuni non destinate a tale scopo, come androni e sottoscala. In quest’ultimo caso le regole sono ben chiare in materia, infatti per chi trasgredisce l’amministratore può combinare una sanzione fino a 800€, mentre nelle altre ipotesi è consigliabile procedere con una mediazione pacifica o un’assemblea condominiale apposita.

Rumori molesti e ristrutturazioni edilizie

Le liti condominiali sono sempre molto accese sul tema della rumorosità e delle ristrutturazioni edilizie. Su questi temi tuttavia esiste molta confusione, generata da un’errata interpretazione delle norme del Codice Civile e Penale. Per quanto riguarda il rumore non c’è una regola valida per tutte le situazioni, ma è necessario valutare caso per caso. Ogni condomino è tenuto a rispettare gli altri inquilini, non ledendo il loro diritto alla quiete pubblica. Ciò significa che per manifestarsi un reato il condomino deve provocare disturbo a tutto lo stabile, non soltanto a un singolo inquilino.

Ovviamente il rumore deve essere considerato al di sopra di una soglia accettabile, in base all’insonorizzazione dell’edificio, all’ora del giorno o della notte e al tipo di sorgente che causa la rumorosità. Se per la TV, la musica o anche l’abbaio del cane è possibile richiamare l’inquilino, ciò invece non è consentito per il grido o il pianto di un neonato. Un’altra diatriba interessa invece le opere edilizie, soprattutto quelle legate alla chiusura del balcone.

In questi casi non è possibile obbligare il condomino alla presentazione di una richiesta d’approvazione da parte dell’assemblea condominiale, in quanto trattandosi di una proprietà privata gli altri condomini non hanno alcun diritto su di essa. D’altro canto l’opera, una volta conclusa, non deve danneggiare l’estetica esterna del condominio, né violare le disposizioni comunali in materia, ma si tratta di azioni posteriori alla realizzazione dell’intervento edilizio, che in nessun modo possono comportare una negazione di tali interventi.

Mediazione condominiale: cos’è e come funziona

Le liti condominiali non sempre devono sfociare in un procedimento legale, sia perché si tratta di una spesa per il condominio, sia a causa dell’iter burocratico e del tempo necessario a seguire tale pratica, quando tutto ciò potrebbe essere evitato con una semplice mediazione condominiale. Anzi, attraverso il DL 69 del 21/06/2013 è previsto l’obbligo della mediazione civile prima dell’avvio di azioni legali, in base a quanto stabilito dalla legge n. 220 del 11/12/2012 del Codice Civile.

La norma indica come le controversie condominiali debbano essere trattate attraverso un procedimento di mediazione, da inoltrarsi presso gli uffici delle autorità competenti situati presso la circoscrizione in cui è domiciliato il condominio. L’amministratore può partecipare a tale processo di mediazione, in seguito all’autorizzazione dell’assemblea condominiale con la maggioranza dei voti, che è chiamata anche ad autorizzare la procedura di mediazione stessa.

Possono rientrare nelle mediazioni le tematiche relative alla gestione delle parti comuni dello stabile condominiale, alle attribuzioni, al regolamento di condominio, alla revoca dell’amministratore, alla modifica delle tabelle millesimali oppure al pagamento dei contributi condominiali. Sono invece esclusi dalla mediazione i procedimenti di sfratto e le azioni a carattere cautelativo. La durata del processo di mediazione non può superare i 3 mesi.

Per essere valido al procedimento di mediazione devono partecipare entrambe le parti in causa, infatti non basta la presenza dei rispettivi avvocati, come stabilito dalla sentenza del 2 maggio 2016 del Tribunale di Modena. Questa disposizione risponde al senso stesso della mediazione, il cui scopo è attivare la comunicazione tra le due parti per trovare una soluzione congiunta e consensuale. Tuttavia è vero anche il contrario, ovvero senza la presenza dei rispettivi legali non è possibile procedere alla mediazione condominiale.

Organismi di mediazione condominiale: a chi rivolgersi

Come accennato per risolvere le liti condominiali è obbligatorio rivolgersi a un organismo di mediazione autorizzato a svolgere tale servizio. L’organismo inoltre deve essere localizzato nella stessa circoscrizione del domicilio dello stabile condominiale, per consentire a tutte le parti in causa un facile accesso alla struttura di mediazione. Per sapere quali sono gli organismi accreditati a svolgere procedimenti di mediazione condominiale basta andare sul sito ufficiale del Ministero della Giustizia, dove è possibile trovare la lista completa dell’Albo degli organismi di mediazione e le relative sedi territoriali. Tale elenco è consultabile anche a questo link.