Rinnovi contratti di locazione: quali procedure bisogna seguirle per farli? Ci sono dei costi?

Ormai tutti sano che il contatto di locazione è quel contratto con cui il locatore di impegna a cedere il godimento di una cosa al locatario (o conduttore) per un determinato periodo di tempo e a fornte del pagamento di un corrispettivo. Quando si arriva alla scadenza, l’accodo può essere rinnovato o prorogato (non sono termini sinonimi): vediamo quali sono le procedure da seguire ed i costi da sostenere per i rinnovi dei contratti di locazione.

Le proroghe e i rinnovi dei contratti di locazione

Anche se nel linguaggio comune proroga e rinnovo dei contratti di locazione vengono utilizzati come sinonimi, in realtà queste parole hanno significati diversi. La proroga infatti è un semplice spostamento in avanti della scadenza del contratto in essere, mentre il rinnovo vien fatto attraverso la stipula di un nuovo contratto, che può contenere anche clausole differenti da quello precedente. Le tempistiche e le procedure da seguire per il rinnovo del contratto sono diverse a seconda della tipologia di contratto scelto.

I contratti di locazione ad uso abitativo

I contratti di locazione transitoria sono quelli stipulati da persone che hanno bisogno di affittare una casa per un limitato periodo di tempo (come ad esempio gli studenti o i lavoratori in trasferta) e possono avere una durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi. La proroga avviene automaticamente fino ad un periodo pari alla lunghezza massima di 18 mesi. Il rinnovo invece può avvenire al termine dei 18 mesi e può essere fatto solo se sussiste ancora l’esigenza transitoria. Per rinnovare il contratto, prima della sua scadenza l’inquilino deve inviare una raccomandata al proprietario, mostrando che le sue esigenze transitorie sono ancora valide.

I contratti a canone libero, o contratti 4+4 sono tra i più diffusi. Prevedono una durata minima di quattro anni e possono essere prorogati per altri quattro anni senza modifiche delle condizioni. Il rinnovo invece può avvenire al termine dei secondi quattro anni, quando è possibile sottoscrivere delle nuove clausole. La parte interessata al rinnovo deve mandare una raccomandata alla controparte con sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza; l’altra parte ha 60 giorni di tempo per comunicare la propria decisione sul rinnovo.

I contratti a canone concordato, noti anche come contratti di locazione 3+2, prevedono una durata minima di tre anni, al termine dei quali ci può essere la proroga automatica per altri due anni, senza cambiamenti alle condizioni contrattuali; la proroga automatica può essere evitata inviando una lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del triennio. Il rinnovo invece può essere fatto solo al termine dei cinque anni complessivi: la procedura è la stessa vista prima, ovvero la parte interessata con almeno 6 mesi di anticipo sulla scadenza invia una raccomandata alla controparte.

I contratti di locazione commerciale

I rinnovi dei contratti di locazione commerciale avvengono in modo diverso. Si rinnovano infatti in forma tacita ogni sei anni; l’unico modo per bloccare il rinnovo automatico consiste nell’inviare una disdetta tramite raccomandata alla controparte, rispettano il preavviso minimo di dodici mesi rispetto alla scadenza. Se il contratto ha una lunghezza minima di 9 anni (cosa che a legge prevede per alcuni settori, come quelli delle attività alberghiere o teatrali), il preavviso deve arrivare con un anticipo di 18 mesi rispetto alla scadenza.

La procedura del rinnovo: tempistiche e costi

Riepilogando quanto detto in precedenza, per i contratti di locazione di tipo abitativo, la parte interessata al rinnovo deve comunicare la sua intenzione alla controparte, inviando una raccomandata con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza dell’accordo. La comunicazione è una proposta di rinnovo, in cui vengono specificate le eventuali nuove condizioni (se non ce ne sono, si ritengono valide le condizioni del contratto già in essere). Una volta ricevuta la proposta, la controparte ha 60 giorni di tempo per rispondere, sempre tramite raccomandata: può accettare o rifiutare la proposta, ma può anche inviarne una sua, che potrà essere accettata o meno dall’altra parte.

La proroga dei contratti di locazione comporta qualche adempimento fiscale, ovvero: entro trenta giorni bisogna presentare all’ufficio in cui è stato registrato il contratto il modello RLI, pagare l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo (minimo 52 euro) e presentare il relativo modello F24. Se per la locazione è stato scelto il regime della cedolare secca c’è solo l’adempimento della presentazione del modulo RLI.

Per i rinnovi dei contratti di locazione il discorso invece è diverso: trattandosi fondamentalmente di contratti nuovi, diversi da quelli precedenti, la procedura da seguire è quella prevista per la prima registrazione di un contratto di locazione. Quindi entro 30 giorni dalla stipula si deve procedere, per via telematica o presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, con la registrazione. All’ufficio bisogna portare il modello RLI compilato, due copie firmate del contratto, le marche da bollo (16 euro ogni quattro facciate) e la ricevuta del pagamento dell’imposta di registro (2% del canone annuo).