Ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino 2018

La maggior parte degli italiani predilige il settore immobiliare per investire i propri risparmi, un’operazione giudicata sicura e in grado di offrire una rendita considerevole. Guadagnare da un affitto è sicuramente un buon investimento, tuttavia quando l’abitazione si trova in un condominio possono sorgere alcuni dubbi, legati alla ripartizione delle spese condominiali. Cerchiamo di fare chiarezza e di capire quanto e chi deve pagare il condominio in una casa in affitto.

Spese ordinarie e straordinarie: principi giuridici

Il principio cardine che regola la divisione delle spese di abitazioni date in locazione è quello della ripartizione, ovvero della distribuzione dei costi di mantenimento e di conservazione dell’appartamento e dello stabile fra le due parti in causa, proprietario e inquilino o locatore e conduttore.

Tale principio è sicuramente dettato dal buon senso, poiché entrambi sono responsabili dell’unità immobiliare, ma in ambiti e circostanze totalmente differenti. Ad esempio l’inquilino deve provvedere al pagamento delle operazioni di manutenzione ordinaria, poiché vivendo nell’edificio è un fruitore diretto dei servizi.

Rientrano in questa categoria i costi della pulizia dello stabile, come androni, scale e parti comuni, la manutenzione ordinaria dell’ascensore, il costo del portiere e quello della caldaia. Lo stesso vale ovviamente per le utenze domestiche, private o condominiali, come acqua, luce e gas.

Al contrario il proprietario dell’immobile è responsabile per quegli interventi di natura straordinaria, ovvero servizi che vanno a tutelare il valore dell’abitazione e della palazzina nel tempo. Rientrano in questa voce le ristrutturazioni delle facciate, gli interventi straordinari di riparazione e l’ammodernamento di impianti energetici o idraulici.

Chi deve pagare il condominio in una casa in affitto?

La risposta a questa domanda è piuttosto semplice, infatti è l’inquilino che deve provvedere al pagamento del condominio, fatta eccezione per le operazioni di natura straordinaria sopra citate. A volte è possibile che il proprietario dell’immobile integri il condominio nel canone di affitto, tuttavia nella maggior parte dei casi è l’inquilino che deve farsi carico di tale onere.

Allo stesso tempo in caso di mancati pagamenti è il proprietario dell’abitazione l’unico responsabile, che dovrà provvedere al risarcimento delle mensilità non corrisposte dal proprio affittuario. Naturalmente potrà rifarsi sull’inquilino, inviandogli un’ingiunzione di pagamento per saldare quanto dovuto entro 60 giorni, altrimenti potrà richiedere la rescissione del contratto di locazione e recuperare l’importo direttamente dalla caparra.

Tabelle di ripartizione delle spese condominiali

Per capire esattamente come funziona la ripartizione delle spese, ovvero quelle a carico dell’inquilino e quali invece sono responsabilità diretta del proprietario, è utile appoggiarsi alle tabelle condominiali, redatte da organi di competenza come  Sicet, Uniat e Sunia. Ad esempio per quanto l’ascensore al locatore, ovvero al proprietario, spettano le spese inerenti l’installazione, la manutenzione straordinaria e l’adeguamento alle nuove normative di legge degli impianti, mentre il conduttore, cioè all’affittuario, deve contribuire alle spese per il consumo energetico, la pulizia, le piccole riparazioni e le ispezioni.

Lo stesso principio vale per tutti gli altri ambienti e servizi presenti in un condominio. In merito all’autoclave il proprietario deve pagare l’installazione e le imposte dovute sugli impianti, mentre il conduttore la manutenzione ordinaria, le ispezioni, le letture dei contatori e la manutenzione ordinaria. Ciò avviene anche per l’illuminazione, gli impianti di riscaldamento, i sistemi antincendio, gli impianti di telecomunicazioni e il portierato.

Un esempio interessante, più volte al centro di discussioni e litigi, è quello delle pulizie. Secondo le normative di legge al proprietario dell’immobile spettano le spese relative l’assunzione e la selezione della ditta vincitrice dell’appalto, l’acquisto di macchinari e attrezzature per la pulizia, qualora di proprietà del condominio, e di contenitori speciali per la rimozione dei rifiuti. L’inquilino invece deve sostenere i costi mensili del servizio, la manutenzione ordinaria dei macchinari e delle attrezzature, le disinfestazioni, le derattizzazioni e l’acquisto del materiale impiegato durante le pulizie.

Infine è bene fare chiarezza sulle parti comuni dello stabile, dove il proprietario è responsabile economicamente per la sostituzione delle grondaie e delle colonne di scarico, di qualsiasi opera d’intervento straordinario, della sostituzione di marmi e ringhiere, dell’installazione di serrature e arredamenti e del pagamento della tassa di occupazione del suolo pubblico, laddove necessaria per i lavori condominiali.

Invece l’inquilino deve provvedere al pagamento delle spese per le operazioni di manutenzione ordinaria di riparazione del tetto, delle grondaie, delle colonne di scarico, del tetto, delle fognature, delle ringhiere e delle scale, contribuire ai costi elettrici e idrici di tali zone, alla manutenzione ordinaria delle aree verdi e di oggetti d’arredamento presenti in loco.