Vendita prima casa prima dei 5 anni: quando conviene? Quali tasse si pagano?

Per comprare la tua prima casa, hai usufruito del comodo bonus prima casa, ovvero di una serie di agevolazioni fiscali volte proprio a poter compiere un acquisto che è molto importante. Ma ora sono passati due anni, non ti trovi più beni, vuoi qualcosa di più: è possibile vendere immediatamente la tua casa?

In realtà, se si è usufruito del bonus, non si potrebbe vendere l’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni. Cosa prevede la legge, in caso si voglia vendere la casa prima di questa scadenza? Andiamo ad approfondire meglio l’argomento nei paragrafi seguenti.

Tassazione e obblighi in caso di vendita

Come accennato nell’introduzione, chi acquista un immobile usufruendo del bonus prima casa, ha l’obbligo di non venderla per i primi 5 anni, tranne che in alcuni casi particolari che andremo ad analizzare più avanti. In caso si decida comunque di vendere in anticipo, si andranno a perdere tutte le agevolazioni fiscali di cui si è beneficiate, si dovranno versare all’Agenzia delle Entrate l’ammontare delle imposte non pagate al momento del rogito più una sovrattassa, e si sarà anche sottoposti ad un accertamento fiscale.

Nello specifico, tutte le sanzioni da pagare ammontano a:
– l’applicazione delle imposte sull’atto di acquisto senza sconti fiscali dovuti all’aiuto del bonus (ad es. Iva al 10% e non al 4%; imposta di registro al 9% e non al 2%);

– applicazione delle sanzioni pari al 30%;

– applicazione degli interessi di mora.

Questo vale anche per la vendita di una casa che è stata donata e ottenuta usufruendo delle agevolazioni prima casa, mentre se l’abitazione donata (o acquistata) non è il tuo principale domicilio, e quindi non hai avuto nessuna agevolazione su di essa, non avrai limiti e potrai venderla quando vuoi.

Conviene vendere la casa prima dei 5 anni?

In generale, in baso a quanto esposto, il consiglio sarebbe di attendere il passare dei 5 anni prima di rivendere una prima casa ottenuta con l’agevolazione del bonus. Come abbiamo accennato nel paragrafo precedente, però, esistono delle eccezioni.

La legge, infatti, ci dice che si ha a possibilità di vendere la prima casa prima dei 5 anni e continuare ad usufruire del bonus in questi casi:
– se entro lo scadere del primo anno dalla vendita si acquisti un’altra casa come abitazione principale, ma solo se ha le stesse caratteristiche della precedente;
– se si acquista un terreno edificabile su cui costruire la propria abitazione principale entro un anno dalla vendita della precedente.

Quello che è importante per mantenere il bonus, in tutti i casi, è che la nuova casa sia assolutamente l’abitazione principale, un principio che deve essere dimostrato tramite la residenza anagrafica per poter sfruttare le eccezioni esposte.

Esiste un’altra possibilità se si vuole vendere la prima casa prima dei 5 anni, ma senza effettuare un riacquisto: si deve presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate che ha registrato l’acquisto entro la fine del primo anno dalla vendita, e dichiarare l’intenzione di non volere un nuovo immobile. In questo modo potrà essere richiesta l’esenzione della sovrattassa (la sanzione pari al 30%), mentre le imposte non versate andranno comunque pagate.